부동산법률상담은 분쟁이 터진 뒤에 받는 것으로 생각하기 쉽지만, 가장 효과가 큰 시점은 계약서에 도장을 찍기 전이다. 계약 전에 등기부와 각종 공부를 확인하고 특약 문구를 다듬는 것만으로도 나중에 생길 분쟁의 상당 부분을 막을 수 있다. 부동산 거래는 금액이 크고 한 번 잘못되면 되돌리기 어렵기 때문에, 계약 전의 작은 확인이 무엇보다 중요하다. 중개사가 있다고 해서 모든 위험을 걸러 주는 것은 아니므로 거래 당사자도 기본적인 서류를 읽을 줄 알아야 한다. 계약 전에 무엇을 어떻게 확인할지 서류별로 정리해 본다.
등기사항증명서는 계약 전 가장 먼저 확인할 서류다. 표제부에서는 부동산의 소재지와 면적이 계약 대상과 일치하는지를 보고, 갑구에서는 현재 소유자가 누구인지, 압류나 가압류, 가처분, 경매 개시 같은 기록이 있는지를 확인한다. 을구에서는 근저당권이나 전세권처럼 소유권 외의 권리가 설정되어 있는지 살핀다.
계약 상대방이 등기부상 소유자와 같은 사람인지도 반드시 확인한다. 신분증으로 본인 여부를 확인하고, 대리인이 나온다면 소유자의 위임장과 인감증명서를 받아 위임 범위를 확인한다. 공동 소유라면 모든 소유자의 동의가 있는지 살펴야 한다.
건축물대장도 함께 확인한다. 위반 건축물로 표시되어 있으면 이행강제금이 부과되거나 대출과 임대에 제약이 생길 수 있다. 실제 사용 용도가 대장상 용도와 다른 경우, 예컨대 근린생활시설을 주거용으로 쓰는 경우에는 임대차 보호나 대출에서 불이익을 받을 수 있다.
토지가 포함된 거래라면 토지이용계획도 확인해야 한다. 원하는 용도로 건축이나 이용이 가능한지, 개발 제한이나 도로 계획이 걸려 있는지는 부동산의 가치를 크게 좌우한다. 도로와 접해 있지 않은 토지는 건축이 어려울 수 있으므로 진입로 확보 여부도 확인한다.
임대차 계약이라면 선순위 권리관계를 더 꼼꼼히 봐야 한다. 근저당 금액과 먼저 들어온 세입자의 보증금을 합친 금액이 집의 가치에 비해 지나치게 크면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다. 임대인의 세금 체납 여부도 동의를 받아 확인할 수 있으니 계약 전에 요청해 보는 것이 좋다.
특약은 분쟁을 예방하는 가장 강력한 도구다. 잔금 지급 전까지 새로운 권리 설정을 하지 않는다는 약속, 하자 발견 시 수리 책임, 계약 해제 시 처리 방법, 대출이 거절될 경우의 처리 등 상황에 맞는 특약을 구체적으로 적어 둔다. 막연한 표현보다 누가 무엇을 언제까지 하는지가 드러나는 문장이 좋다.
중도금과 잔금을 치르는 날에도 등기부를 다시 확인해야 한다. 계약 이후 잔금 전까지 새로운 근저당이나 가압류가 설정되는 경우가 있기 때문이다. 잔금은 가능하면 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 받는 것과 동시에 지급하는 것이 안전하다.
중개사가 작성한 확인 설명서의 내용도 꼼꼼히 읽는다. 권리관계와 시설 상태, 거래 조건이 정확히 적혀 있는지 확인하고, 설명받지 못한 부분은 질문해서 기록으로 남긴다. 나중에 문제가 생기면 이 서류가 중개사의 책임을 판단하는 기준이 된다.
전세 계약이라면 최근 소유권이 바뀌었는지도 살펴본다. 소유권 이전 직후 곧바로 임대를 놓는 경우 매매 대금 대부분을 보증금으로 충당하려는 구조일 수 있어 주의가 필요하다. 등기부의 소유권 이전 시점과 원인을 확인하면 이런 위험 신호를 읽을 수 있다.
신탁 등기가 되어 있는 부동산도 조심해야 한다. 등기부에 신탁이 기록되어 있으면 실제 처분 권한은 신탁회사에 있을 수 있어, 위탁자와만 계약하면 보호받지 못할 위험이 있다. 신탁 원부를 확인해 임대나 매매에 필요한 동의가 무엇인지 파악해야 한다.
분양권이나 재개발 입주권처럼 아직 등기가 없는 권리를 거래할 때는 확인할 서류가 달라진다. 공급 계약서와 권리 변동 내역, 조합원 지위 승계 가능 여부를 확인하고, 전매 제한이 걸려 있는지도 살펴야 한다.
계약금을 보내기 전에 받는 사람의 계좌가 소유자 명의인지 확인한다. 중개사나 제삼자 계좌로 보내라는 요청이 있다면 그 이유를 묻고 소유자의 서면 확인을 받아 두어야 한다. 입금 내역은 계약 사실을 증명하는 중요한 자료가 된다.
부동산법률상담을 계약 전에 받으면 서류를 함께 읽으며 위험 요소를 짚어 볼 수 있다. 등기부의 작은 기록 하나, 특약 문구의 표현 하나가 나중에 큰 차이를 만드는 일이 많기 때문이다. 상담에는 등기사항증명서와 건축물대장, 계약서 초안을 가져가면 된다.
거래 규모가 클수록 계약 전 점검에 드는 시간과 비용은 상대적으로 작다. 서두르라는 압박이 있더라도 확인할 것은 확인하고 서명하는 원칙을 지키는 것이 재산을 지키는 가장 확실한 방법이다. 확인에 들인 작은 수고가 긴 분쟁을 막는다.
계약 이후에도 확인은 이어진다. 잔금을 치르고 나면 소유권 이전 등기가 제대로 마쳐졌는지, 임대차라면 전입신고와 확정일자를 바로 받았는지 확인해야 한다. 마지막 절차까지 직접 챙겨야 비로소 거래가 안전하게 끝난다. 서류를 읽는 습관 하나가 큰 재산을 지키고, 의문이 남는 부분을 전문가와 함께 점검하는 과정이 거래의 안전을 한층 더 높여 준다. 서두르지 않는 것이 가장 확실한 예방이다.