공유 부동산은 함께 소유한다는 점에서 편리하지만 그만큼 변수도 많다. 가족이나 지인과 함께 소유하던 부동산에서 다른 공유자의 지분이 경매에 넘어가 낯선 사람이 새 공유자로 들어오는 일이 있다. 이런 상황에서 부동산변호사를 찾는 사람들은 경매를 막을 수 있는지, 낯선 공유자와 어떻게 지내야 하는지, 사용료 문제는 어떻게 정리되는지를 묻는다.
공유 부동산의 지분은 각 공유자가 자유롭게 처분할 수 있고, 채권자는 공유자 한 사람의 지분만 따로 경매에 부칠 수 있다. 그래서 내가 빚을 지지 않았더라도 다른 공유자의 채무 때문에 지분경매가 진행될 수 있다.
지분경매가 진행될 때 다른 공유자에게 주어지는 가장 중요한 권리가 우선매수권이다. 공유자는 경매 절차에서 가장 높은 가격을 써 낸 매수 신고인이 정해지더라도 그와 같은 가격으로 자신이 우선 매수하겠다고 신고할 수 있다.
우선매수 신고는 매각 기일이 끝나기 전까지 해야 하고, 법에서 정한 보증을 함께 제공해야 한다. 기일 전에 미리 신고해 둘 수도 있지만, 이 경우 응찰자가 없으면 최저 매각가격으로 매수해야 하는 부담이 생길 수 있으므로 신고 시점을 신중하게 정해야 한다.
우선매수권을 행사하면 경매로 나온 지분을 가져와 낯선 사람의 진입을 막을 수 있다. 다만 매수 대금을 마련해야 하므로, 경매 일정을 확인하는 즉시 자금 계획부터 세워야 한다.
우선매수권을 행사하지 못해 새 공유자가 들어왔다면 관계를 새로 정리해야 한다. 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 다수로 정하고, 보존 행위는 각 공유자가 할 수 있다. 새 공유자도 이 원칙에 따라 권리를 행사한다.
가장 흔한 분쟁은 사용과 수익의 문제다. 기존 공유자가 부동산 전체를 사용하고 있다면 새 공유자는 자신의 지분에 해당하는 사용 이익을 돌려 달라고 청구할 수 있다. 이것이 부당이득 반환, 흔히 말하는 사용료 청구다.
사용료는 그 부동산을 빌려주었을 때 받을 수 있는 임료를 기준으로 지분에 따라 계산하는 것이 일반적이다. 정확한 금액은 감정을 통해 정해지는 경우가 많으므로, 당사자끼리 협의할 때도 주변 임대 시세를 참고 자료로 삼는 것이 좋다.
반대로 새 공유자가 부동산의 일부를 독점적으로 사용하려 한다면 기존 공유자가 이를 막을 수 있는지가 문제 된다. 공유자 한 사람이 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 독점하면 방해 상태를 없애 달라고 청구할 수 있지만, 인도를 구하는 범위에는 제한이 있다는 판단이 있어 사안별로 따져야 한다.
기존 공유자가 그 부동산에 거주하고 있다면 새 공유자와의 갈등이 커지기 쉽다. 새 공유자는 대개 투자 목적으로 지분을 매수했기 때문에 사용료 청구나 지분 매수 제안을 통해 수익을 회수하려는 경우가 많다.
이때 지분을 다시 사들이는 협상이 현실적인 해결책이 되기도 한다. 새 공유자가 낙찰받은 가격과 사용료 청구 가능성, 소송에 드는 시간을 함께 고려해 적정한 매수 가격을 제시하면 분쟁을 빠르게 끝낼 수 있다.
반대로 내 지분을 새 공유자에게 넘기는 선택도 있다. 부동산을 계속 사용할 필요가 없다면 지분을 적정한 가격에 매도하고 관계를 정리하는 편이 오랜 분쟁보다 나을 수 있다.
임대 중인 부동산이라면 임대 수익의 배분도 정리해야 한다. 기존 공유자가 임대료를 받아 왔다면 새 공유자는 자신의 지분만큼 임대 수익을 청구할 수 있고, 관리 비용과 세금도 지분에 따라 분담해야 한다.
관리 비용 분담을 두고도 다툼이 생긴다. 재산세, 관리비, 수선비 같은 비용은 지분에 따라 부담하는 것이 원칙이므로, 기존 공유자가 그동안 대신 낸 비용이 있다면 새 공유자에게 청구할 수 있다. 영수증과 납부 기록을 정리해 두어야 한다.
지분경매를 미리 막을 방법이 있는지도 궁금한 부분이다. 경매가 개시되었다면 채무자인 공유자가 채무를 변제하거나 채권자와 합의해 경매를 취하시키는 것이 가장 직접적인 방법이다. 다른 공유자가 채무를 대신 갚고 구상하는 방법도 검토할 수 있다.
공유자 사이에 미리 약정을 해 두는 것도 예방책이 된다. 지분 처분 시 다른 공유자에게 먼저 매수 기회를 주기로 하거나 사용 방법과 비용 분담을 정해 두면, 나중에 새 공유자가 들어와도 기준이 분명해진다. 다만 그 약정이 새 공유자에게 그대로 효력을 갖는지는 별도로 따져야 한다.
경매 절차에서 공유자에게 통지가 제대로 이루어졌는지도 확인해야 한다. 법원은 다른 공유자에게 경매 개시 사실을 알리도록 되어 있어, 통지 누락으로 우선매수 기회를 잃었다면 절차상 문제를 다툴 여지가 있다.
새 공유자와의 대화는 처음부터 서면으로 남기는 것이 좋다. 사용 방식, 사용료, 비용 분담에 대해 협의한 내용을 기록해 두면 이후 소송으로 가더라도 다툼의 범위가 좁아진다.
지분경매 통지를 받았거나 이미 새 공유자가 들어왔다면 부동산변호사와 함께 우선매수 가능성, 사용료 청구와 비용 정산의 범위, 지분 매수나 매도 협상안을 차례로 검토해 보는 것도 방법이다. 선택지마다 드는 시간과 비용이 다르기 때문이다.
공유는 함께 소유하는 사람이 바뀌는 순간 전혀 다른 관계가 된다. 우선매수권처럼 정해진 시점에만 쓸 수 있는 권리를 놓치지 않고, 사용과 비용에 관한 기준을 새로 세우는 일을 서두르는 것이 낯선 공유자와의 갈등을 최소화하는 가장 현실적인 방법이라는 점을 기억해 둘 필요가 있다. 정해진 시점을 놓치지 않는 것이 공유 관계에서 자신의 몫을 지키는 출발점이다.