자기 명의였던 땅이 어느새 다른 사람 앞으로 넘어가 있거나, 돌아가신 부모의 부동산이 한 형제 단독 명의로 바뀌어 있는 사실을 등기부를 떼어 보고서야 알게 되는 일이 있습니다. 부동산소송변호사 상담에서 이런 사건은 등기의 원인이 무효라는 이유로 말소를 구하는 소송으로 이어집니다. 등기가 되어 있다는 사실만으로 권리가 생기지는 않는다는 점에서 출발합니다.
등기는 그 원인이 된 법률관계가 유효할 때에만 효력이 있습니다. 매매 계약서가 위조되었거나, 의사능력이 없는 사람의 이름으로 계약이 이루어졌거나, 대리권 없는 사람이 서류를 꾸몄다면 그 등기는 원인이 없는 등기입니다. 이런 등기는 말소되어야 하고, 진정한 소유자는 등기 명의인을 상대로 말소를 청구할 수 있습니다.
청구의 근거는 소유권입니다. 진정한 소유자가 자신의 소유권에 기해 방해를 없애 달라고 구하는 것이므로, 먼저 자신이 소유자라는 사실을 증명해야 합니다. 이전에 자기 명의로 등기되어 있었다면 그 등기부가 출발점이 되고, 상속 사건이라면 상속인이라는 사실과 상속분을 보입니다. 그다음 상대방 등기의 원인이 무효라는 점을 증명합니다.
위조가 문제 되는 사건에서는 서류 자체를 다툽니다. 계약서와 위임장의 필적, 인감 도장의 사용 경위, 인감증명서의 발급 기록이 핵심입니다. 본인이 발급받지 않은 인감증명서가 쓰였다면 발급 당시의 신분 확인 기록을 주민센터에 요청하고, 등기소에 제출된 서류 일체를 열람해 어떤 서류로 등기가 이루어졌는지 확인합니다. 형사 고소를 함께 진행하면 수사 자료를 민사에서 쓸 수 있습니다.
의사능력이 쟁점인 사건은 당시의 상태를 보여 주는 자료가 필요합니다. 치매나 중병으로 판단 능력이 없던 사람의 이름으로 증여나 매매가 이루어진 경우, 진료 기록과 간병 기록, 요양 기관의 평가 자료로 계약 당시의 상태를 증명합니다. 등기 직전에 급하게 서류가 작성된 정황, 거래 대금이 실제로 오가지 않은 사실도 중요한 간접 사실입니다.
상대방이 등기를 제삼자에게 다시 넘긴 경우에는 당사자가 늘어납니다. 원인무효 등기에 터 잡은 뒤의 등기도 함께 말소를 구해야 하고, 등기를 넘겨받은 사람이 사정을 몰랐더라도 우리 법에서는 보호받지 못하는 것이 원칙입니다. 다만 상대방이 등기를 담보로 돈을 빌렸다면 담보권자까지 포함해 말소를 구해야 하므로 등기부의 모든 명의인을 확인해야 합니다.
소송 전에 처분을 막는 조치가 필요합니다. 소송이 진행되는 동안 상대방이 부동산을 팔거나 담보를 설정하면 당사자가 계속 늘어나고 회복이 어려워집니다. 처분금지 가처분을 먼저 받아 두면 그 뒤의 처분은 소송 결과에 따라 효력을 잃습니다. 등기부를 확인한 날 바로 가처분을 준비하는 것이 순서입니다.
말소 대신 진정한 명의로 회복하는 이전등기를 구하는 방법도 있습니다. 중간에 여러 등기가 거쳐 간 경우 모두 말소하는 대신 현재 명의인에게서 곧바로 자기 앞으로 이전등기를 구하는 방식으로, 절차가 단순해지는 장점이 있습니다. 어느 방식이 사건에 맞는지는 등기의 연혁과 당사자 수에 따라 정합니다.
기간의 문제도 있습니다. 소유권에 기한 말소 청구는 원칙적으로 시효로 소멸하지 않지만, 상속 사건에서 상속인 자격을 다투는 형태의 청구는 법에서 정한 기간의 제한을 받습니다. 어떤 청구인지에 따라 기간 제한이 달라지므로 청구의 성격을 처음부터 정확히 잡아야 합니다.
상대방이 흔히 내세우는 반론은 등기가 적법한 절차를 거쳤다는 것과, 설령 서류에 문제가 있더라도 실제로 돈을 주고 샀다는 것입니다. 거래 대금의 흐름, 당시의 시세, 당사자의 관계를 대조해 이 반론을 깨뜨려야 합니다. 대금이 오가지 않았거나 시세와 동떨어진 금액이라면 정상적인 거래가 아니었다는 정황이 됩니다.
부동산소송변호사 상담에서는 등기부 전체의 연혁, 등기 신청 서류, 가처분의 필요성, 청구 방식의 선택을 먼저 정리합니다. 등기가 넘어간 사실을 안 날부터 자료가 사라지기 시작하므로 등기소 서류 열람과 가처분을 미루지 않는 것이 중요합니다.
등기부는 누구나 열람할 수 있으니 소유 부동산의 등기부를 정기적으로 확인하는 습관이 예방책이 됩니다. 등기 변동이 있을 때 알림을 받는 서비스도 마련되어 있습니다.