분양받은 상가가 광고와 전혀 다르다는 사실을 알게 되었을 때, 상가분양사기 피해자가 가장 먼저 원하는 것은 계약을 없던 일로 되돌리고 낸 돈을 돌려받는 것이다. 이를 위해 쓸 수 있는 법적 수단은 몇 가지로 나뉘며, 각각 요건과 효과가 다르다. 어떤 길이 내 사건에 맞는지 판단하려면 수단별 차이를 이해해야 한다.
첫 번째는 기망을 이유로 한 계약 취소다. 분양 측이 수익 보장, 임차인 입점, 주변 개발 계획 같은 중요한 사항을 거짓으로 설명했고, 그 설명을 믿고 계약했다면 계약을 취소할 수 있다. 취소되면 계약은 처음부터 없었던 것이 되어 분양 대금 전부를 돌려받을 수 있다. 다만 거짓 설명이 계약 체결에 결정적인 영향을 주었다는 점을 입증해야 한다.
두 번째는 착오를 이유로 한 취소다. 분양 측이 일부러 속이지 않았더라도 계약의 중요한 부분에 대해 착오가 있었고 그 착오가 없었다면 계약하지 않았을 것이라면 취소를 주장할 수 있다. 다만 착오에 중대한 과실이 있으면 취소가 제한되므로, 확인할 수 있었던 사항을 확인하지 않았다면 불리할 수 있다.
세 번째는 채무 불이행을 이유로 한 해제다. 분양 계약서에 수익 보장이나 임대 확약이 명시되어 있는데 분양 측이 이를 지키지 않았다면 계약을 해제하고 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있다. 약속이 계약서 본문에 들어가 있는지, 별도 약정서라면 그 약정의 당사자가 누구인지가 중요하다.
네 번째는 허위·과장 광고를 이유로 한 손해배상이다. 분양 광고가 사실과 다르거나 지나치게 부풀려졌다면 표시 광고에 관한 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 광고의 내용과 실제 상황의 차이를 구체적으로 보여 주어야 하며, 광고 전단, 홈페이지 화면, 모델하우스 안내판 사진이 중요한 증거가 된다.
어느 길을 택하든 증거가 핵심이다. 분양 계약서와 부속 약정서, 분양 광고 자료, 상담 과정의 녹음과 메시지, 모델하우스에서 받은 안내 자료, 현장 사진을 모아야 한다. 다른 분양자들이 같은 설명을 들었다면 그들의 진술도 큰 힘이 된다.
상대방을 정확히 정하는 것도 중요하다. 분양 계약의 당사자는 대개 시행사이지만, 실제 설명과 광고는 분양 대행사가 맡은 경우가 많다. 거짓 설명을 한 주체가 대행사라면 대행사와 그 직원에게도 책임을 물을 수 있다. 시공사나 신탁사가 관여한 범위도 확인해 책임을 질 수 있는 상대를 넓혀 둔다.
중도금 대출이 있다면 함께 정리해야 한다. 분양 계약이 취소되거나 해제되더라도 은행과 맺은 대출 계약은 별도로 남는 것이 원칙이다. 그래서 계약 해소와 함께 대출 상환 문제를 어떻게 처리할지, 시행사가 대출금을 직접 상환하도록 할 수 있는지를 검토해야 한다. 집단 소송에서는 은행을 상대로 대출 계약의 효력을 다투는 경우도 있다.
소송 중 재산 보전도 빠뜨릴 수 없다. 시행사가 다른 사업으로 자금을 돌리거나 재정이 악화되면 판결을 받아도 돈을 받기 어렵다. 시행사 명의 재산이나 분양 대금 계좌에 가압류를 신청해 두고, 신탁 구조라면 신탁 재산에 대한 권리 관계도 확인한다.
분양자가 많을수록 공동 대응이 유리하다. 같은 상가의 분양자들이 함께 소송을 진행하면 증거를 모으기 쉽고 비용 부담도 줄어든다. 다만 분양자마다 계약 시기와 들은 설명이 조금씩 다를 수 있으므로, 공통 쟁점과 개별 쟁점을 나누어 정리해야 한다.
형사 고소도 함께 고려한다. 분양 측이 처음부터 지킬 수 없는 약속을 알면서 계약을 유도했다면 사기 책임을 물을 수 있다. 형사 절차가 진행되면 시행사가 합의에 적극적으로 나서는 경우가 많아 민사 협상에도 영향을 준다.
계약 당시 들었던 설명을 재구성하는 작업도 필요하다. 시간이 지나면 분양 상담사가 무엇이라고 말했는지 정확히 기억하기 어려워지므로, 기억나는 내용을 날짜와 장소, 동석자와 함께 적어 두는 것이 좋다. 상담사가 보낸 문자나 메신저에 수익률 표나 임대 확약에 관한 언급이 남아 있다면 그것이 결정적인 증거가 될 수 있다. 분양 상담사가 회사를 떠났더라도 증인으로 신청할 수 있으므로 연락처를 확보해 두자.
감정 평가나 시세 자료도 도움이 된다. 분양가가 주변 시세나 실제 수익 가치에 비해 지나치게 높았다면, 분양 측이 수익 보장으로 가격을 부풀렸다는 점을 보여 주는 정황이 된다. 인근 상가의 임대료 수준과 공실률을 조사한 자료는 손해액을 산정하는 근거로도 쓰인다.
상가분양사기 사건은 계약서, 광고, 상담 기록이라는 세 갈래 자료를 얼마나 꼼꼼히 모았느냐에 따라 결과가 달라진다. 계약 직후부터 이상한 점이 느껴졌다면 그때부터 기록을 시작하는 것이 좋다.
권리를 행사할 수 있는 기간에는 법에서 정한 제한이 있으므로, 문제를 알게 된 뒤에는 오래 미루지 말고 전문가와 함께 어떤 수단을 쓸지 정하는 것이 바람직하다. 분양 대금 납부가 아직 남아 있다면 잔금 지급을 서두르지 말고, 먼저 계약 해소 방안을 검토하는 것이 유리할 수 있다. 다만 납부를 임의로 멈추면 연체 책임 문제가 생길 수 있으므로 반드시 전문가와 상의한 뒤 결정해야 한다. 서류와 기한을 꼼꼼히 챙기는 쪽이 결국 협상에서도 우위를 점한다.